Self Storage zaczyna pokrywać bieżące wydatki wtedy, gdy wpływy z wynajmu wystarczają na koszty działania. To jeszcze nie oznacza odzyskania pieniędzy wydanych na budowę. Rozdziel te dwa cele: miesięczne utrzymanie obiektu i zwrot początkowej inwestycji.
Trzy liczby, których nie należy mylić
- Przychód: wartość sprzedaży po uwzględnieniu rabatów, a nie maksymalny cennik całego placu.
- Wynik operacyjny: przychód pomniejszony o przyjęte koszty działania.
- Gotówka: pieniądze rzeczywiście otrzymane i zapłacone, także za wyposażenie oraz spłatę finansowania.
Zajęty boks nie zawsze oznacza opłaconą fakturę. Dlatego oprócz obłożenia kontroluj należności oraz płatności. Jeżeli masz różne rozmiary magazynów, sprawdzaj także wynajętą powierzchnię i przychód. Dziesięć zajętych małych boksów nie daje tego samego wyniku co dziesięć dużych.
Jak policzyć próg pokrycia kosztów?
Dla jednakowych boksów uproszczony wzór brzmi: miesięczne koszty stałe podziel przez wpływ z jednego wynajętego boksu po odjęciu kosztów zależnych od jego wynajęcia. Wynik zaokrąglij w górę. Tyle opłaconych boksów potrzeba do pokrycia wskazanego zakresu kosztów. [SBA — próg rentowności]
Do kosztów stałych zalicz rzeczywiście ponoszone opłaty niezależne od liczby klientów. Koszty zmienne mogą obejmować prowizje płatnicze lub inne opłaty rosnące wraz ze sprzedażą. Nie wpisuj tej samej pozycji do obu grup. Przy zróżnicowanej ofercie policz warianty wynajmu poszczególnych rozmiarów zamiast jednej średniej bez uzasadnienia.
Wzór ma sens, gdy cena po odjęciu kosztu zmiennego jest dodatnia. Jeśli na każdym kolejnym wynajmie tracisz pieniądze jeszcze przed kosztami stałymi, zwiększanie obłożenia nie rozwiąże problemu. Trzeba zmienić cenę, koszt obsługi lub konstrukcję oferty.
Przykład rachunku — nie prognoza dla rynku
Poniższe kwoty są wyłącznie umownymi danymi do nauki obliczenia. Nie są cenami rynkowymi ani kosztorysem rzeczywistego obiektu. Załóżmy 20 identycznych boksów, przychód 300 zł miesięcznie z każdego opłaconego boksu i 15 zł kosztu zmiennego. Wszystkie wartości porównujemy na tej samej podstawie, bez VAT.
| Pozycja | Umowna kwota |
|---|---|
| Czynsz za plac | 1 000 zł |
| System i łączność | 200 zł |
| Energia | 100 zł |
| Księgowość i ubezpieczenie | 250 zł |
| Promocja | 300 zł |
| Serwis i interwencje — rezerwa | 250 zł |
| Razem | 2 100 zł |
Na pokrycie kosztów pozostaje 300 − 15 = 285 zł z boksu. Obliczenie 2 100 ÷ 285 daje 7,37, więc potrzeba co najmniej 8 opłaconych boksów, czyli 40% z 20 dostępnych.
| Opłacone boksy | Przychód | Koszty zmienne | Nadwyżka po kosztach stałych |
|---|---|---|---|
| 6 z 20 | 1 800 zł | 90 zł | −390 zł |
| 8 z 20 | 2 400 zł | 120 zł | 180 zł |
| 12 z 20 | 3 600 zł | 180 zł | 1 320 zł |
| 16 z 20 | 4 800 zł | 240 zł | 2 460 zł |
Ten uproszczony rachunek nie zawiera podatku dochodowego, amortyzacji, rat finansowania, dodatkowych obowiązkowych opłat ani wynagrodzenia właściciela. W Twoim arkuszu trzeba je uwzględnić we właściwych miejscach. Przykładowe 40% nie jest zatem uniwersalnym progiem rentowności Self Storage.
Kiedy odzyskasz nakłady?
Zwrot inwestycji licz z nadwyżek, które pozostają po pokryciu przyjętych zobowiązań, a nie z samego przychodu. Uwzględnij miesiące rozruchu, wymiany wyposażenia i następne etapy. Dzielenie kosztu zakupu kontenerów przez przychód pełnego placu daje zbyt prosty obraz.
Przygotuj również wariant z niższą ceną po promocji i wolniejszym wynajmem. Zobacz, jak zmienia się liczba potrzebnych klientów oraz zapas gotówki. Prognoza jest bardziej użyteczna, gdy pokazuje zakres wyników i przyczyny różnic, a nie jedną datę obiecującą zwrot.
Co aktualizować co miesiąc?
Porównuj plan z liczbą opłaconych boksów, średnią ceną po rabatach, zaległościami i faktycznymi wydatkami. Sprawdź wariant wolniejszej sprzedaży oraz wzrostu czynszu za działkę. To pokaże, czy masz środki na dalsze pozyskiwanie klientów, zanim zdecydujesz o rozbudowie.
Źródła
Źródła sprawdzono: .