Ein Self-Storage-Betrieb deckt seine laufenden Ausgaben, sobald die Mieteinnahmen für die Betriebskosten ausreichen. Damit ist das für den Aufbau eingesetzte Geld noch nicht zurückverdient. Trennen Sie diese beiden Ziele: die monatlichen Kosten decken und die Anfangsinvestition zurückerwirtschaften.
Drei Größen, die Sie nicht verwechseln sollten
- Umsatz: Erlöse nach Rabatten, nicht die theoretische Höchstmiete aller Boxen.
- Betriebsergebnis: Umsatz abzüglich der in der Rechnung berücksichtigten Betriebskosten.
- Liquidität: tatsächlich ein- und ausgezahltes Geld, einschließlich Ausstattungskäufen und Finanzierungstilgung.
Eine belegte Box bedeutet nicht immer eine bezahlte Rechnung. Beobachten Sie neben der Auslastung auch Forderungen und Zahlungseingänge. Bei unterschiedlichen Boxengrößen sollten Sie außerdem vermietete Fläche und Umsatz erfassen. Zehn kleine belegte Boxen liefern nicht dasselbe Ergebnis wie zehn große.
So berechnen Sie die Gewinnschwelle
Für gleichartige Boxen lautet die vereinfachte Formel: Teilen Sie die monatlichen Fixkosten durch den Erlös einer vermieteten Box abzüglich ihrer vermietungsabhängigen Kosten. Runden Sie auf. Das Ergebnis ist die Zahl bezahlter Boxen, die zur Deckung der berücksichtigten Kosten benötigt wird. [SBA — Break-even point]
Fixkosten fallen tatsächlich unabhängig von der Kundenzahl an. Variable Kosten können Zahlungsabwicklungsgebühren oder andere mit dem Verkauf steigende Ausgaben sein. Ordnen Sie denselben Aufwand nicht beiden Gruppen zu. Rechnen Sie bei unterschiedlichen Größen Vermietungsszenarien je Boxentyp, statt einen unerklärten Durchschnitt anzusetzen.
Die Formel ist sinnvoll, wenn der Preis abzüglich variabler Kosten positiv ist. Verliert jede zusätzliche Vermietung bereits vor Fixkosten Geld, löst eine höhere Auslastung das Problem nicht. Dann müssen Preis, Leistungskosten oder Angebotsstruktur verändert werden.
Ein Rechenbeispiel — keine Marktprognose
Die folgenden Zahlen dienen ausschließlich dazu, die Rechnung zu erklären. Sie sind weder Marktpreise noch das Budget einer realen Anlage in Deutschland. Angenommen werden 20 gleichartige Boxen, 300 PLN monatlicher Umsatz je bezahlter Box und 15 PLN variable Kosten. Alle Werte werden auf derselben Nettobasis verglichen; es erfolgt keine Umrechnung in Euro.
| Position | Beispielbetrag |
|---|---|
| Grundstückspacht | 1.000 PLN |
| Software und Internet | 200 PLN |
| Energie | 100 PLN |
| Buchhaltung und Versicherung | 250 PLN |
| Marketing | 300 PLN |
| Wartung und Vor-Ort-Einsätze — Reserve | 250 PLN |
| Summe | 2.100 PLN |
Jede Box trägt 300 − 15 = 285 PLN zur Deckung der Fixkosten bei. 2.100 geteilt durch 285 ergibt 7,37. Es werden also mindestens 8 bezahlte Boxen benötigt: 40 % der 20 verfügbaren Einheiten.
| Bezahlte Boxen | Umsatz | Variable Kosten | Überschuss nach Fixkosten |
|---|---|---|---|
| 6 von 20 | 1.800 PLN | 90 PLN | −390 PLN |
| 8 von 20 | 2.400 PLN | 120 PLN | 180 PLN |
| 12 von 20 | 3.600 PLN | 180 PLN | 1.320 PLN |
| 16 von 20 | 4.800 PLN | 240 PLN | 2.460 PLN |
Diese vereinfachte Rechnung berücksichtigt weder Einkommensteuer noch Abschreibungen, Finanzierungsraten, weitere Pflichtabgaben oder die Vergütung des Betreibers. Ihre eigene Kalkulation muss diese Positionen an der jeweils passenden Stelle abbilden. Die 40 % dieses Beispiels sind deshalb keine allgemeine Gewinnschwelle für Self Storage.
Wann ist die Investition zurückverdient?
Berechnen Sie die Amortisation aus dem nach den berücksichtigten Verpflichtungen verbleibenden Überschuss, nicht allein aus dem Umsatz. Beziehen Sie Anlaufmonate, Ersatzbeschaffungen und weitere Ausbaustufen ein. Den Containerkaufpreis durch den Umsatz bei Vollauslastung zu teilen ergibt ein stark vereinfachtes Bild.
Erstellen Sie auch ein Szenario mit niedrigerem Preis nach Aktionen und langsamerer Vermietung. Prüfen Sie, wie sich die benötigte Kundenzahl und der Liquiditätspuffer verändern. Eine Prognose ist hilfreicher, wenn sie eine Bandbreite von Ergebnissen und deren Ursachen zeigt, statt die Amortisation an einem festen Datum zu versprechen.
Was sollten Sie monatlich aktualisieren?
Vergleichen Sie den Plan mit bezahlten Boxen, Durchschnittspreisen nach Rabatten, Rückständen und tatsächlichen Ausgaben. Rechnen Sie langsamere Vermietung und eine höhere Grundstückspacht durch. So erkennen Sie vor einer Erweiterung, ob genügend Mittel für die weitere Kundengewinnung vorhanden sind.
Quellen
Quellen geprüft: .